2025 年至今每卖出 6 套二手房两融杠杆，就有 1 套为 50 平以下"老破小"。
对于很多非房地产行业且不太了解上海市场的普通人来说，很容易把"上海的房子"与"豪宅"画等号。
上海的高端市场确实在全国范围内有一定的引领作用，一直都有着非常强劲的韧性，在各大媒体宣传上也经常出现各种与上海豪宅有关的新闻。
然而从上海整体市场来看，豪宅及顶豪市场只是其中的一部分，在上海仍有大量的普通购房者。甚至，从整体市场来看，普通购房者才是主流。
CRIC 数据显示，2017 年至今，上海一二手房成交套数的比值一直在 1:3 左右，也就是说每卖 1 套一手房就有 3 套二手房成交。从成交套数来看，二手房占据绝大多数。与此同时，虽然一手房经常出现较高成交价格，但上海二手房套均总价一直在 300 多万元 / 套，2025 年一季度上海二手房套均总价为 352.56 万元 / 套。
即从整体市场来看，300 万左右的二手房才是上海买房的大多数。
从成交来看，这个价格段的二手房主要为市区"老破小"及郊区相对较大、较新项目，其中"老破小"从 2024 年起开始成为年轻人的"新宠"。
01上海二手房成交长期占主流300 万以下占 60% 以上
上海的房地产市场较为成熟，一直以来市场成交以二手房为绝对主力，新房成交规模占比一直都在 30% 左右。
从历史数据来看，2017 年至今，一手房成交套数占上海一二手房整体规模的 24.62%，除了 2022 年至 2023 年受"三价就低"及一手房集中供应等影响，一手房成交套数占比有所回升之外，其余基本都在 25% 以内。
从成交价格来看，2017 年至今上海二手房套均成交总价都在 300 多万，其中 2025 年前 3 月价格最高，套均总价 352.56 万元。
这一数据与很多网络上的信息以及对上海市场不太了解的网友们的"直觉"有较大差距，对很多非房地产行业且不太了解上海市场的普通人来说，上海似乎"遍地豪宅""动辄千万起""一个卫生间都买不起" ……
事实上，很多人对上海市场的误解主要受上海中高端新房市场影响，上海商品房市场发展较早，如今的上海新房主要以"改善型"需求为主，其中还有不少"再改""终改"等需求。
CRIC 数据显示，2017 年至今上海一手房套均成交总价大多在 600 万以上，其中 2025 年前 3 月价格最高，套均总价 956.17 万元 / 套。上海的新房市场受供应结构影响较大，2024 年至今高端项目集中入市，其中不乏多个核心区域风貌别墅项目，因此推动了整体一手房市场的套均总价。但从成交套数来看，与上海一二手房整体成交相比，数量极少。
聚焦到二手房来看，上海总价 500 万元 / 套以下的成交占 80% 以上；300 万元 / 套以下的成交占比在 60% 以上；总价 200 万元 / 套以下的成交占 30% 以上。且 2024 年至今总价 500 万元 / 套以下的成交占呈下降趋势，总价 200 万元 / 套的占比有一定的上升趋势。
这说明上海二手房成交开始出现两头趋势，一方面较高总价成交占比上升，另外一方面则是 200 万以下低价房源成交占比提升。这也与近年来整体市场房价下行有较高关联度。
02每卖 6 套二手房就有一套是不足 50 平"老破小"
从面积段来看，2017 年至今上海二手房总成交中小于 90 平方米的房源占比约 70%。细分到不同面积段来看，70 平方米以下的占约 40%，50 平方米以下的占约 18%。
2025 年前 3 月上海二手房成交中 50 平方米以下房源占约 16.57%，也就是说 2025 年至今每卖出 6 套二手房，就有 1 套为 50 平方米以下的"老破小"。
聚焦到具体成交上来看，2024 年全年成交前 20 的项目中仅中远两湾城和仁恒河滨城套均总价较高，其余房源大多为总价 300 万元 / 套以内，建筑年代在 2000 年以后的郊区房源。这些房源中约一半的面积小于 70 平方米。
当我们集中到上海核心区域（静安、普陀、杨浦、黄浦、虹口、长宁、徐汇）之后，建筑年代及房源面积出现明显变化。
除中远两湾城之外，大部分建筑年代都在 1990 年前后，套均面积也在 50 平方米左右。上海外环内大部分"老破小"都呈现这样的特征。
03地段、配套和性价比"老破小"成年轻人"新宠"
谢先生家住共康四村，他家小区在"上海核心七区 2024 年二手房成交 TOP10 "中排第三，达 142 套。
"首先，我们小区在上海人眼里不算静安区，属于彭浦新村，是老闸北，这也是性价比高的主要原因之一，说么是静安，但和老静安还是有点差距的，我们都出中环了。但是周边各种还是比较方便的，去市区很多地方都挺近，算是一个优势。我们小区流动性一直挺好的，也不是这几年的事，就一直都挺好的。我们是‘美丽家园’小区的示范单位，可能和边上其他老小区相比改造的稍微好一点吧。"谢先生告诉我们，这几年共康四村价格其实跌了很多，尤其是 2024 年明显下跌，"主要还是实惠。"
CRIC 数据显示，2021 年至今共康四村成交均价从 41782 元 / 平方米跌至 34386 元 / 平方米，跌幅达 17.7%，套均总价从 212.89 万元 / 套跌至 184.04 万元 / 套。
一方面是价格明显下跌，另外一方面是较高的高租售比。
以谢先生家共康四村为例，目前一套 53 平方米左右的一居室整租价格约 3500 元 / 月，成交价为 182.41 万元 / 套，租金回报率达 2.3%，已超过四大行定期存款利率。
贝贝在 2025 年买入"老破小"，原因是因为她不准备结婚了，"我已经 35 岁了，算是大龄剩女了，至今也没有找到合适的对象，所以我拿父母原本准备的‘嫁妆’买了一套杨浦‘老破小’，首先是我一个人住不需要太大，其次是市区热闹人多，各种配套都齐，出门溜达一下啥都有，看病上班全部都很方便，这给我很大的安全感。"
中国统计年鉴数据显示，2020 年全国共有家庭户近 5 亿户，其中"一人户"家庭超过 1.25 亿户，占全国户口总数的 25%。
除去人口老龄化的原因之外，另一个重要的因素是选择独居的中青年越来越多。总价低、位置好、通勤近、配套成熟、就医方便的"老破小"成为了像贝贝这样的独居人士的选择。
至于房屋质量及居住环境问题，贝贝告诉我们一方面在买的时候她会提前考虑，另外一方面像共康四村这种上海"美丽家园"建设小区已经越来越多，未来"老破小"可能与以前的"老破小"越来越不一样。
04 结语
需要注意的是，在我们整理数据的过程中，发现 2024 年 5 月是一个重要节点，" 527 政策"利好非沪籍单身人士购房，购房区域扩大至外环外（崇明区除外）及外环内二手住房。（详见：新"沪九条"稳定上海楼市预期）
此后上海二手房成交出现明显提升，从 2024 年 5 月的 17099 套提升至 6 月的 23906 套，随后整体市场出现调整，在" 929 政策"之后上海二手房成交套数整体迈入" 2 "字头，2024 年 10 月至 2025 年 3 月，除春季期间其余各月都在 2 万套以上。
正是在这样的背景下，上海"老破小"出现了一波行情。但从各年度面积段及总价段细分来看，上海二手房市场"老破小"占比仍呈下降趋势。
整体来看，近年来真正保持正常交易价格及流动性的房子大多都首先满足"适合居住"这一先决条件，因此在选择入手之前，首先需考虑是否真正符合"自住"需求。
（本文受访者皆为化名）
本文来自微信公众号"丁祖昱评楼市"两融杠杆，作者：编辑部，36 氪经授权发布。